Com a disseminação do COVID-19 e consequente impacto das medidas de contenção da disseminação na economia, surgiram alguns questionamentos muito interessantes: É possível rever o valor do aluguel no contrato de locação não residencial? Por quanto tempo? Em que medida? Algumas ponderações são indispensáveis para análise das espinhosas questões.
Inicialmente, a ação revisional de aluguel é prevista na Lei de Locação (Lei n° 8.245/91) em seu artigo 68 e seguintes, havendo no artigo 19 do referido diploma expressa previsão de que tanto o locador quanto o locatário, após três anos de vigência do contrato ou acordo anteriormente realizado, poderão pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Certamente o artigo 19 da Lei de Locações foi previsto em um contexto de mínima estabilização, com a finalidade de restabelecer as bases sobre as quais o contrato foi anteriormente firmado, adequando a contraprestação pecuniária ao valor adequado, incompatível com o mercado ao longo do tempo. É uma “possibilidade de reavaliação do valor da locação em razão da modificação das condições econômicas do lugar”.1
O contrato de locação é “oneroso e comutativo, caracterizado, portanto, por uma certa correspondência entre a prestação e a contraprestação”2.
Quanto a finalidade da revisão, destaca-se as palavras do Professor Sílvio Venosa:
“A finalidade é recolocar o aluguel do imóvel a preço de mercado.
Presume-se que quando foi contratada a locação o preço estava de
acordo com esse mercado. No decorrer da locação pode haver
alteração do seu justo valor.” 3
Ocorre que, em situações excepcionais, como a vivenciada no período de contenção da disseminação, algumas empresas e prestadoras de serviços de determinadas atividades, tem sido severamente prejudicada, seja pela ausência de circulação de clientes ou mesmo pela total restrição da atividade pelo Estado.
Na situação que vivenciamos, sem precedentes, não estamos diante de uma incompatibilidade suave e natural relacionada a valorização ou desvalorização do lugar em que ocorre a locação, mas de incompatibilidade extrema, abrupta e imediata, que desequilibra por completo a relação contratual, tornando-a excessivamente onerosa ao locatário de forma imprevisível, por razões totalmente alheias aos contratantes.
1 Venosa, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n° 8.245/91, de 18-10- 1991 / Silvio da Salvo Venosa. – 11 ed. – São Paulo, 2012. P.105.
2 Souza, Sylvio Capanema. A Lei do Inquilinato comentada / Sylvio Capanema de Souza. – 10ª ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro. Forense, 2017. P.112
3 Venosa, Sílvio de Salvo. op.cit. p.105
Com a celebração do contrato de locação o uso e gozo do bem imóvel, faculdades do proprietário (art. 1.228 do Código Civil 2002), são transferidas ao locatário, porém exatamente essas faculdades tem sido gravemente afetada pelos decretos estaduais e municipais que suspendem o exercício de determinadas atividades.
O legislador da lei do Inquilinato, ciente de que algumas situações não estariam abarcadas pela lei especial, previu no artigo 79, a aplicação supletiva do Código Civil e do Código de Processo Civil, devendo recorrer o julgador ou interprete à lei Civil em caso de omissão, mantendo sem aplicação os dispositivos da lei geral que colidirem com a lei especial.
Não podemos perder de vistas que o Código civil é posterior a lei do inquilinato, trazendo uma série de princípios que devem ser aplicados nas relações contratuais, tal como o princípio da boa-fé objetiva, função social do contrato, dentre outros. Neste sentido, colecionamos a abordagem de Sílvio Venosa:
“(…) há uma nova principiologia contratual no atual Código Civil, a
qual será certamente aplicável paulatinamente às situações de
locação inquilinária”4
Considerando o disposto na própria lei de locações, nos parece aplicável, no caso dos contratos de locação, tendo em vista os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, os artigos 478 a 480, que tratam da Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva.
Desta feita, sendo comprovados elementos que configurem a onerosidade excessiva, a revisão do contrato de locação deve ser realizada, enquanto durar a calamidade, independente dos requisitos próprios da lei de locações, fundamentada exclusivamente no código civil.
Convém destacar que o renomado professor Sylvio Capanema expressamente diverge do entendimento supra, senão vejamos:
“Tendo em vista que a lei fixou um limite temporal, para a revisão
do aluguel, não nos parece possível ajuizar a ação antes de
completado o triênio, ainda que sob a invocação da Teoria da
onerosidade excessiva, e diante de sensíveis alterações das
condições econômicas do lugar”.
Ousamos divergir, posto que a revisibilidade do contrato, está prevista no art. 317 do Código Civil de 2002, posterior a lei de locação, sem previsão em codificação anterior, como uma faculdade a ser exercida, garantida pelo princípio da dignidade da pessoa humana, sendo dever do juiz, sem pretender substituir a vontade das partes, corrigir as bases econômicas do negócio, diante de motivos imprevisíveis, que sobrevier desproporção manifesta.
Neste mesmo sentido há o enunciado n° 367 do CJF: “Em observância ao principio da conservação do contrato, nas ações que tenham por objeto a resolução do
4 Venosa, Sílvio de Salvo. op.cit. p.362
pacto por excessiva onerosidade, pode o juiz, modificá-lo equitativamente, desde que ouvida a parte autora, respeitada sua vontade e observando o contraditório”
Além do argumento supra lançado o art. 567 do Código Civil, que trata da locação das coisas, também subsidiariamente aplicado, prevê que se, durante a locação a coisa alugada se deteriorar, sem culpa do locatário, a este caberá pedir a redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim que se destinava.
Certamente, após os decretos estaduais e municipais – fato do príncipe – a coisa não serve mais para o fim que se destinava, momentaneamente. Por ser momentâneo, nos parece que não é possível a resolução do contrato, apenas sendo viável a redução temporária do valor do aluguel, enquanto durar a calamidade.
Assim conclui-se que durante a calamidade é adequado que haja redução do aluguel, considerando a onerosidade excessiva e que a coisa não serve mais para o fim que se destinava, mas certamente tem que haver alguma contraprestação, posto que os bens do locatário permanecem ocupando o imóvel.
Como leciona Arnoldo Wald temos que observar o princípio da equivalência material das prestações no campo das relações bilaterais e sinalagmáticas, existindo uma equação financeira do contrato a ser observada.5
Temos que ter em mente que algumas atividades não foram afetadas diretamente, permanecendo com funcionamento, inclusive com aparente ganhos. É o caso dos mercados, farmácias, padarias, açougues, etc, que puderam continuar desenvolvendo sua atividade para evitar desabastecimento.
Outro desafio a ser enfrentado é o quantum desta redução, sendo aconselhável a ampla e cuidadosa negociação de valores entre locatário e locador, sem prejuízo de buscar uma perícia de avaliação para realizar a apuração de valores, tendo como parâmetro a desvalorização momentânea, a paralização da atividade e que o locatário continuou a utilizar o bem imóvel para guardar seus bens.
Situação também delicada diz respeito ao contrato built to suit, no qual além da contraprestação pela locação, existe também a contraprestação pela construção “sob encomenda”, havendo regramento específico na legislação locatícia (art. 54-A) e que merece, devido a sua especificidade, abordagem própria.
Resta claro que o momento é de negociação entre locadores e locatários, sendo dever das partes proceder com mútua cooperação, lealdade e probidade (art. 422 CC/2002). Porém, caso frustradas às tratativas não restará outra alternativa a não ser a busca do Poder Judiciário a fim de pleitear a necessária revisão do contrato enquanto durar a calamidade e os efeitos da crise econômica que já se estabeleceu.
Devemos também estar atentos que a revisão do contrato é excepcional. Nos casos em que não fique caracterizada a onerosidade excessiva ou que a coisa não serve mais para o fim a que se destina, os contratos devem ser mantidos incólumes, não beneficiando os locatários que pretendem “surfar na onda” da crise.
5 Wald, Arnoldo. Curso de Direito Civil Brasileiro – Obrigações e Contratos, 12. ed., v.II, p.201.
i Maicon Ramos Tavares é advogado, sócio do escritório Martins & Tavares Advogados Associados, pós graduado em Direito Imobiliário pela PUC/RJ, membro da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), membro da comissão de Assuntos Fundiários e Habitacionais da OAB/RJ e Conselheiro da 13ª Subseção da OAB/RJ – Teresópolis.
